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看完杭州土拍,我觉得集中供地该缓缓了

2021-05-07 20:44:24 章鱼彩票开户直营网 

文 | 地产八卦女  陈庆

01

今天,杭州集中供地首次土拍,堪称疯狂!

据了解,杭州今天32宗土地出让,主城区的13宗涉宅地,12宗封顶+自持。其中祥符宅地自持高达38%,为杭州土拍史上之最。

要知道,从2019年杭州施行“限地价、限房价”的双限政策以来,杭州宅地自持比例几乎都维持在低位,近两年来,在杭州楼市最火的时候,最高自持比例也不过26%。

而此次出让的祥符东地块,本身为商业兼容住宅地块,住宅部分仅占全部建筑面积的49.6%,再扣除38%的自持比例,真正可售的住宅建筑面积仅11.6%。

也就是说,祥符东地块竞得者建发,以163142万元的总价、17816元/㎡的楼面价,自己买了一块地,不卖,就自己住自己玩。

除此之外,萧山区的12宗土地,除skp和租赁地块,其余也集体封顶+自持,包括蜀山、浦阳、所前、衙前、瓜沥、城厢等一众郊区。

如此多的封顶自持,证明了杭州楼市之火热,也使得集中土拍政策所设想的“短时间内巨量供应”成了泡影。

是啊,动辄10-30%的自持,一下子少了好几成的房源,集中土拍土地供应再多,实际房源量也很紧俏啊!

02

而从4月已完成首次集中供地出让的广州、重庆、无锡等城市来看,我们对集中土拍所抱的幻想,已经完全破灭:

广州:48宗土地,以郊区地块为主,仍有7宗拍至封顶,溢价率最高达45%。

重庆:46宗土地,平均溢价率约43.78%,最高溢价率达129.98%。

无锡:16宗土地,仅1宗未破最高限价,多幅地块刷新地价纪录。特别值得一提的是,由于前4宗竞价激烈,土拍不得不延长到3天。

对此,我还记得集中土拍政策刚出来的时候,大家纷纷拍手:

集中土拍能分散房企的拿地资金,有利于降低溢价;

集中土拍了,利好大房企,大房企一般都理性,不会高溢价拿地;

集中土拍会导致房源集中出售,造成价格战引导房价下行......

然而实际情况是,搞两集中土拍的城市,全国只有22个,且这22个城市是全国最优质的城市。既然大家都把目光瞄向了这22个城市,一年仅三次的集中供地,自然没人愿意错过,而且对房企来说,越早拿地,就越能转换成销售业绩!

换句话说,现在已经圈定了22个城市,明白无误告诉大家,这22个城市是优质资源,且一年只有三次机会,换做你是房企,你会不会去抢?

当然会啊。本来只打算当个小城市地头蛇的房企,听到这番话,可能都会动了心。

03

说实话,给土地搞特殊化,给城市搞特殊化,很难房住不炒。

什么叫“搞特殊化”?就是给城市、给土地按上各种高大上的名头。

比如深圳,本来2018年深圳房价按得好好的,结果,社会主义示范区来了,深圳房价立刻拔地而起;

比如集中供地,本来22个城市按照正常节奏供地供得好好的,结果,这22个城市每年只有3次土地出让机会,这下好了,全国的房企都盯着这22个城市;

再比如今天杭州skp地块,按照《履约监管协议》中要求,这块地引入的企业方,需符合2017-2019年商场单店商场累计销售额超280亿;2019年单店销售额最高且同档次商场品牌。符合条件的,也就北京SKP,土地公开拍卖,成了定向出让;

可是,既想引入高大上的商业又不想房价涨,设置再严格的限价有用吗?人为将优质商业强行引入钱江核心区域,将优质资源集中化,周边的二手房见到如此大的利好,该涨还得涨。

由此,总体来说,杭州的房价限价可能基本没怎么变,但是,实际整体地价,却又被哄抢着,上了一个台阶。

04

聊完了杭州重庆,接下来说说即将集中土拍的北京。

说实话,伴随着北京第一批集中供地名单的出炉,30宗地块悉数亮相,我了解到不少候场中的房企,早已摩拳擦掌,跃跃欲试。

当然,北京作为全国政治风向标,北京首批30宗地块全都设置了指导价。可以看出,对于“土拍刺激楼市”,北京还是十分谨慎的。

但是,倘若北京土拍仍然像杭州、重庆这样火爆,那么,集中土拍政策,是否可以缓缓?

关于地产,希望能与大家有更多交流。

本文首发于微信公众号:地产八卦女。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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