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全城热土①|如果北京主流房价再涨30%

2021-04-27 08:44:45 90度地产微信号 
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2021年我们打算成为房奴。”小乐最近很兴奋,经常在网上看楼市新闻,激动的时候,还会把消息分享到家里的群。

作为北京人,小乐夫妻一直和父母住在一起,之所以考虑买房是因为老婆怀孕,小乐和父母商量,把东三环的老破小卖掉,置换到东五环。让他高兴的是,朝阳区最近供应了一批宅地,还是共产房,在他看来,这就相当于八折买新房,想到这里,他暗自庆幸自己的首套房资格还在。

像小乐这样的人很多,5月8日,北京将迎来首批宅地的“竞拍大战”,这次土地出让由于规模巨大,时刻牵动着购房者的注意力,尤其,如果这些地块未来可以卖到政府的最高限价,就意味着北京主流市场的房价涨幅将超过30%,这也是促使小乐买房的因素之一。

虽然北京在加大住宅供应,比如,北京首批宅地总面积高达345万方,占到去年总成交量的57%,但随着房价的结构性上涨,购房者的心里还是或多或少有些慌。

01

北京共产房逼近8万?

2021年北京供地结构发生明显改变,首批住宅除了包含纯商品房和共产房之外,还增加了大量的公租房用地,而2020年北京除了纯商品住宅用地,还有限竞房,现在看来,后者目前暂时消失。

先来看共产房,根据年初发布最新政策,共产房户型面积显著增加,比如中心城区新建项目执行差别化面积标准:

十八层(含)以下的住宅建筑,套型总建筑面积不大于95平方米;十八层以上的住宅建筑,套型总建筑面积不大于100平方米。其他区新建项目套型总建筑面积原则上不超过120平方米。

调整背后是官方对以往共有产权住房和限竞房的优化,主要考虑家庭代际及两孩、适老性等新需求,比如,这次推出的海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块和南地块,其楼高不超过18米,也就是说未来楼高不超过6层,而且旁边就是圆明园,妥妥的高端改善型产品,买到即赚到。

以前很多共产房位置偏远最终难以去化,而本次北京推出的共有产权房位置普遍较好,最大供应量来自海淀和朝阳,基本上在东五环和北五环,临近地铁,交通便利。

价格方面,由于共产房优化后,位置不错,而且面积偏向改善家庭,因此无论起始楼面积还是房价上限,都比较高,90度粗略计算,这批共产房起拍价4.7万/元,销售最高限价逼近8万。

2021年北京首批共产房地块

至于政府持有份额,目前来看,还是取决于竞拍的实际情况,按以下规则:

地块设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序,同时设定有政府持有商品住宅产权预设份额,当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

按规定,本批共产房,政府持有商品住宅产权预设份额统一是20%,购房者持有的份额能达到80%。实际上,无论份额如何,这些高端共产房都很值得买(300785,股吧)入,毕竟,这相当于政府帮购房者承担了一部分房价。

对于后续流通问题,政策做了明确规定,即取得不动产权证未满 5 年的,不允许转让所购房屋产权份额。5 年后,购房者可按市场价格转让持有份额,同时政府持有的商品住宅产权份额一并转让,政府按市场价格收回持有份额对应的价款,此后,房子按正常商品房进行交易。

接下来说说公租房。根据北京2021年度建设用地供应计划,今年的租赁类住宅用地已经细化为公租房和集租房,总量也由去年的38公顷大幅上涨至150公顷。

首批出让的宅地中,多达12宗需要竞报“公共租赁住房”,而且这些租赁用地位置普遍较好,基本都在五环附近,周边大多有地铁配套,非常适合通勤和居住,比如,朝阳区有6宗公共租赁住房用地,主要在东四环和东五环周边。

2021年北京首批公租房地块

对于公租房的申请,各区都有自己的要求,符合要求的网友不要错过,以朝阳区为例,申请条件包括:

“三房”轮候家庭,可持备案通知书到原申请街道(地区)住房保障管理部门登记申请轮候配租公共租赁住房。

申请人具有本市城镇户籍,家庭人均住房使用面积15平方米(含)以下;3口及以下家庭年收入10万元(含)以下、4口及以上家庭年收入13万元(含)以下。

02

购房者该如何选择?

当前,一线城市楼市热度仍然较高,为了更好调控楼市,北京将房价引导前置到土地出让环节,规定了每宗住宅用地的售价上限,并要求所有参加的开发商签署房屋售价承诺书。

言外之意,北京未来的房价基本锁定在了一个范围。据90度观察,北京首批宅地的未来销售最高限价从2.7万到11.2万不等,价格最低的是区域分别是房山、延庆、密云等区域,比如房山长阳镇的共产房均价2.7万元/平。

价格最高的地块主要来自海淀区和朝阳区,比如,上文提到的海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块和南地块,起始经营楼面价6.7万元/平,目前,该地块周边的二手房价格大约9.4万,按规定,该项目房价上限是11.2万元/平,业内预计,该项目会成为年底最热门的项目,价格有望达到上限。

值得一提的还有朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L04地块和30-L01-01地块,位于东北五环外,起始经营楼面价4.7万元/平,项目周边较多别墅区,二手房比较少,略远一点的二手房基本在6万左右,按规定最高限价8.8万元/平。

那么,北京首批宅地的价格整体处于什么水平呢?90度粗略计算,北京首批住宅的平均楼面价大约3.5万元/平。根据中原地产首席分析师张大伟测算,未考虑可能的进入公租房竞拍以及部分地块中包括配建情况,北京集中卖地30宗分布情况综合测算均价在6.3万,实际住宅销售均价可能稍高。

相较而言,根据中指院数据,2020年北京商品住宅(不含保障房)成交均价为46932元/平方米,也就是说,如果这些地块未来可以卖到最高限价,北京主流市场的房价涨幅将超过30%。

别慌,上述地块未来真能卖到最高限价吗?在业内看来,这主要还是取决于市场,比如,此前限竞房扎堆的区域,其价格普遍低于最高限价,甚至为了降价促销,很多房企推出特价限竞房,远低于规定的平均售价。

上述人士进一步认为,除了像海淀树村这样的稀缺地块,整体来说,北京的供应量比较大,朝阳一次就推出10宗宅地,即便地块优质,未来也将面临激烈的市场竞争,所以购房者不用太担心,政府调控的本意也是稳定预期。

据90度统计,北京首批宅地土地的起始总价大约1009亿元,单个地块起始价超50亿元的地块大约7宗,基本上都是处于比较中心位置的地块,北京四五环将出现一批售价6万元/平至8万元/平的房源。

2021年北京起始价超50亿的地块

对购房者而言,真正要考虑的问题是选择什么样的房子,从供应角度讲,朝阳区绝对是最热门区域,除了区崔各庄乡地块,金盏和东坝均有优质地块推出,起始楼面价大约在5万左右,未来最高限价8万左右,可以说,今年底到明年初,北京最受关注的新房市场一定在东北五环板块。

但市场供应是一方面,最重要的还是满足生活需要,虽然供应不多,但西五环的石景山、南五环的大兴,北五环的昌平都有地块供应,而且也处于交通便利的地方,可以说,购房者还是有很多选择的。

总结来看,北京首批宅地整体比较优质,位置较好,尤其是共产房地块走向高端改善,非常适合购房者出售,毕竟政府让利了一部分价格,而且这些地块大部分将于今年底或明年初供应,集中供应有利于价格稳定,所以,大多数人还是能选到比较心仪的房子。此外,有些收入低家庭,机会在于公租房,也能够改善居住条件。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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